Текст: Василий Яценко

На следующий день после окончания местных выборов политик Анатолий Гриценко заявил, что «несколько олигархических семей, включая президентскую, сейчас притихли в ожидании нового года <…> стартует распродажа, точнее скупка за бесценок, миллионов гектаров земель сельхозназначения. Олигархические семьи <…> имеют деньги для их массовой скупки по $500–1 000 за гектар, поэтому втихаря уже считают свои будущие сверхприбыли. Они будут заоблачными — сотни миллиардов! Если они сотни миллиардов заработают, значит кто-то их наверняка потеряет. Потеряют крестьяне, конечно».

Вопросы земли, а точнее спекуляции вокруг нее, станут основной темой для политических дискуссий. Позиция президента известна: он против продления моратория, и эту позицию поддерживает МВФ и западные кредиторы. Шансы на принятие в парламенте закона о запрете купли-продажи невысоки, и даже если закон будет принят, то он вполне может быть ветирован главой государства.

Таким образом, с 1 января 2016 года около 8 млн граждан Украины получат право продать порядка 27 млн гектаров сельскохозяйственных земель, которые находятся в их собственности. Что же будет на практике? Российский сценарий, когда через год-два почти все земли окажутся в руках агрохолдингов, или польско-прибалтийский, где доминируют небольшие фермы?

Продавать совхозы

Ни то ни другое — будет хаос и бардак. Специальный закон о рынке земли, который бы четко регламентировал эту процедуру, так и не был принят за более чем 10 лет действия моратория. А это означает, что сельхозземли будут продаваться на общих основаниях. Государство станет продавать свои совхозы (а это несколько десятков предприятий и несколько миллионов гектаров земли) через процедуру приватизации, как и любое другое госпредприятие, но совхозы в силу особенностей законодательства эту процедуру не пройдут сугубо по техническим причинам.

Другими словами, государство свои земли продать не сможет из-за неразберихи с бумагами в самих совхозах — у большинства из них нет правоустанавливающих документов на земли, да и бухгалтерия ведется спустя рукава. С коммунальными землями ситуация не лучше — они, как правило, не размежеваны с государственными и имеют статус земель запаса, то есть это не угодья и малопродуктивные земли. Даже если на них и найдется покупатель, то он будет вынужден пройти через земельный аукцион и взять на себя оформление всех бумаг (в местных бюджетах на эти цели попросту нет денег). Продажи коммунальных земель, несмотря на то что их много (те же несколько миллионов гектаров), будут единичными.

Необоснованные страхи

Самый большой страх политиков — это скупка земельных паев у селян олигархами. Звучит красиво, но реальность несколько иная. Большая часть крупных предпринимателей, начиная с Рината Ахметова и заканчивая Константином Жеваго, находятся в сложной финансовой ситуации. Они вынуждены просить собственных кредиторов рассрочить многомиллиардные долги, спасают свои банки, сворачивают металлургическое производство и замораживают машиностроительные заводы. В этих условиях тратить значительные суммы на долгосрочные инвестиции — а приобретение земли даже за бесценок окупается не менее 10 лет — никто не будет. Также не будут покупать земли агрохолдинги — им выгодно с финансовой и организационной точки зрения ее арендовать. Более того, агрохолдинги будут всячески противиться продаже земельных участков, которые находятся у них в аренде, — им проще иметь в качестве собственника земли нищего селянина-пенсионера, а не частного инвестора, который купил земли с непонятными намерениями.

Тем не менее сразу после Нового года сотни тысяч, миллионы гектаров земли сменят своего собственника. Кто им станет?

Частные инвесторы

Первыми под раздачу пойдут уже проданные земли. Юристы давно придумали ряд схем по продаже земли в обход моратория. Как правило, это заключение долгосрочного договора, на 49 лет, с отлагательным условием о переходе участка в собственность арендатора сразу после снятия моратория. Деньги за эти земли крестьяне получили и потратили еще 10, пять или три года назад, и после Нового года будет просто реализована формальность — собственник земли де-факто станет ее собственником и де-юре.

По таким договорам оформлялись также земли под садами и виноградниками, рисовыми чеками и ягодниками — не имея гарантии владения землей сроком от 25 лет и больше, никто в сады или виноградники инвестировать не будет. Всего таких земель, купленных в разные годы по всевозможным серым схемам, несколько сотен тысяч гектаров, и после снятия моратория просто произойдет формализация собственности.

Однако большинство земель будет скуплено «непрофессиональными частными инвесторами». Это не агрохолдинги, не иностранцы и не олигархи — они умеют считать деньги и риски. Покупателями будут прокуроры, судьи и милиционеры районного и областного уровня. До кризиса они несли свои нетрудовые доходы в банки и потеряли около 100 млрд грн за последние два года, которые сгорели в обанкротившихся банках. После банкротства финучреждений взяточники и коррупционеры вернулись к традиционному средству накопления — наличному доллару. Рынок земли станет приятной альтернативой американской валюте. Покупка земельного пая является альтернативой банковскому депозиту под невысокий процент — ежегодные арендные платежи. При этом банкротство арендатора — фермера или агрохолдинга — не приводит к потере актива, в отличие от банкротства банка и потери депозита. Кроме того, покупка земли, которая, очевидно, будет оформляться на маму-папу, — это альтернатива регулярной помощи родителям и самая надежная из существующих пенсионных программ.

Земля надежней, чем пенсионный закон: пенсии то сокращают, то облагают налогами. Земля надежней наличных денег: ее сложнее украсть или испортить. Земля намного надежней, чем банковский депозит. Единственный недостаток такой инвестиции — ее невысокая доходность. Покупка земельного участка окупится в течение минимум 10 лет. Однако для непрофильных инвесторов — вороватых чиновников — это не страшно. Ведь еще недавно они с этой же целью — сохранения и приумножения неправедно нажитого капитала — массово скупали и сдавали в аренду квартиры. А покупка квартиры окупается еще дольше — лет 20. Более того, земельный участок намного удобнее квартиры — нет риска недостроя и он на порядок дешевле.

Среднестатистическому прокурору нужно напрягаться несколько месяцев для покупки квартиры, пай же он сможет покупать чуть ли не каждый месяц. Единственный минус — публичность. Землю на себя оформлять неудобно, нужно будет показывать ее в декларации, но для этого идеально подойдут родители. Примеру прокуроров и судей могут последовать и другие представители украинского среднего класса — трудовые мигранты, скупающие земли на заработанное в Европе, программисты, зарабатывающие доллары, не выезжая из страны, и прочие профессионалы, которые зарабатывают достаточно, чтобы не жить от зарплаты до зарплаты. После фактического разрушения банковского рынка у мелкого инвестора не осталось стабильных и надежных источников сбережений — сельскохозяйственная земля может таким источником стать.

Антикоррупционное бюро против

Будет ли реализован этот сценарий на практике? Заработает ли с начала нового года рынок земли, который принесет достаток тысячам юристов и нотариусов, спасет от нищеты сотни тысяч сельских пенсионеров и даст стимул для развития малого и среднего бизнеса на селе — покажет время. Пока же основной угрозой для этой реформы являются политики-популисты и… высокопоставленные коррупционеры. Прокурор или судья, который украл пару десятков тысяч долларов, сможет купить пару сотен гектаров земли. Министр, ворующий миллионы, сможет купить полрайона (в России есть примеры, когда министры скупали сотни тысяч гектаров) — и станет дестабилизирующим фактором.

Будем надеяться, что такого развития ситуации не допустит новосозданное Антикоррупционное бюро, — массовая скупка земли одним человеком является четким сигналом того, что покупатель коррупционер. Ни один реальный инвестор, который свои капиталы заработал честно, не вложит сейчас в украинскую землю ни копейки — слишком велики риски и нет гарантии возврата вложений.